Akademia wynajmu pojazdów użytkowych

Waloryzacja czynszu najmu

Wynajem długoterminowy, jak sama nazwa wskazuje, trwa długo. Okres Najmu pojazdu użytkowego wynosi najczęściej od 3 do 10 lat. W tak długim okresie część kosztów może ulec i na pewno ulegnie zmianie, w mniejszym lub większym stopniu. Proces zmian cen w gospodarce opisuje inflacja. Jaki wpływ na koszt najmu ma inflacja?

Mówiąc o wpływie inflacji na koszt najmu pojazdu należy rozpatrywać z osobna część finansową, część ubezpieczeniową i część serwisową czynszu najmu.

Część finansowa może być niezależna od inflacji w przypadku finansowania pojazdu w oparciu o stałe stopy procentowe, lub może zależeć od inflacji, pośrednio, gdy zmiana cen towarów i usług pociąga za sobą zmianę wysokości stóp procentowych, a pojazd został sfinansowany w oparciu o umowę na oprocentowaniu zmiennym.

Wysokość części ubezpieczeniowej najbardziej zależy od szkodowości, ale nie tylko. Przy założeniu stałej szkodowości może nastąpić wzrost kosztów ubezpieczenia pojazdu w kolejnych latach z powodu wzrostu kosztów likwidacji szkód na skutek wyższego wynagrodzenia odzwierciedlonego w kosztach napraw pojazdu i administracji procesu likwidacji szkód. Zakłady Ubezpieczeń niechętnie oferują umowy wieloletnie ze stałymi stawkami, stosując najczęściej taryfy dynamiczne z wartościami składek obliczanymi na podstawie bieżącej szkodowości.

Najbardziej podatną częścią czynszu najmu na wpływ inflacji jest część serwisowa. Wzrost inflacji wiąże się ze wzrostem wynagrodzenia osób pracujących przy obsłudze pojazdów, rosną także koszty produkcji, transportu i dystrybucji części i materiałów eksploatacyjnych, co ma bezpośredni wpływ na wzrost kosztów obsługi pojazdów wynajmowanych.

Będąc precyzyjnym, mówiąc o skutkach inflacji należy również wspomnieć o prawdopodobnym wzroście wysokości podatku od środków transportu (dla pojazdów o DMC pow. 3,5t). Urzędowe stawki minimalne i maksymalne mogą wzrosnąć, co może spowodować zwyżkę stawek podatkowych stosowanych przez gminy, w których siedziby lub oddziały mają właściciele wynajmowanych pojazdów.

Istotne są też: okres najmu, rodzaj pojazdu i warunki jego eksploatacji. Generalnie można przyjąć, że przy niskiej inflacji i krótkim okresie najmu prostego pojazdu z niskimi kosztami serwisu wpływ inflacji na czynsz najmu będzie niewielki. Im wyższa inflacja, dłuższy okres najmu oraz kosztowne warunki eksploatacji pojazdu tym wpływ inflacji na czynsz najmu jest większy.

W celu zobrazowania wpływu inflacji na czynsz najmu przeanalizujmy dwa przypadki:

Przypadek 1. Wynajem nowego pojazdu do 3,5t DMC (bez podatków od środka transportu), na okres 3 lat, bez specjalistycznego wyposażenia dodatkowego (bez obowiązkowych badań), z niewielkim przebiegiem i niskimi kosztami eksploatacji, przy inflacji rocznej na poziomie 2%. W takim przypadku koszt serwisu będzie stanowił ok. 10% wszystkich kosztów a całkowity koszt najmu z uwagi na zmianę kosztów serwisowania pojazdu może wzrosnąć o ok. 0,4% wszystkich kosztów. W takim przypadku margines błędu nie jest duży i można szacować stałą wartość czynszu w całym okresie najmu bez większego ryzyka.

Przypadek 2. Wynajem nowego pojazdu pow. 3,5t DMC (podatek od środka transportu) z zabudową i wyposażeniem specjalistycznym (obowiązkowe konserwacje i badania nawet co kilka miesięcy), na okres 8 lat, z dużym przebiegiem w ciężkich warunkach eksploatacji, przy inflacji rocznej 6%. W takim przypadku koszt serwisu będzie stanowił ok. 40% wszystkich kosztów a całkowity koszt najmu z powodu zmian kosztów serwisu pojazdu może wzrosnąć o ok. 20% zakładanych całkowitych kosztów najmu. W takim przypadku przyjęcie złych założeń co do spodziewanej zmiany kosztów spowoduje albo utratę zysku (przy zbyt ryzykownych założeniach) albo utratę kontraktu z uwagi na nieatrakcyjna ofertę (przy założeniach zbyt asekuracyjnych).

Jedynym rozsądnym rozwiązaniem wydaje się być zatem oferta z indeksacją czynszu lub jego części, w oparciu o uzgodniony wskaźnik inflacji.

Definicja słowa „indeksacja” czy „waloryzacja” (stosowanych zamiennie) mówi, że chodzi o zwiększenie wielkości nominalnej środków w celu zachowania ich wartości realnej. W przypadku najmu chodzi o zachowanie realnej wartości czynszu.

Wskaźnik waloryzacji

Wskaźnikiem waloryzacji czynszu najmu jest najczęściej wskaźnik inflacji. Najbardziej popularnymi wskaźnikami inflacji w Polsce jest ogólny wskaźnik inflacji oraz wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych CPI (Consumer Price Index), publikowane przez GUS w ujęciu ogólnym (wskaźnik ogółem) bądź sektorowym (wskaźnik dla poszczególnych sektorów gospodarki: żywność i napoje, odzież i obuwie, nieruchomości, zdrowie, transport, łączność, rekreacja i kultura, edukacja, restauracje i hotele, inne towary i usługi). Wskaźniki inflacji za dany miesiąc poznajemy najczęściej w połowie następnego miesiąca, tj. wskaźniki inflacji za marzec poznamy w połowie kwietnia.

W krajach gdzie wynajem długoterminowy pojazdów ma dłuższą tradycję, przy realizacji umów jako wskaźnik waloryzacji czynszu najmu stosowany jest wskaźnik inflacji dla najmu (Rent inflation) a nawet wskaźnik inflacji dla wynajmu pojazdów (CPI Car and Truck Rental).

Prawidłowo zdefiniowany wskaźnik inflacji dla długoterminowego wynajmu pojazdów użytkowych powinien uwzględniać m.in: (1) zmianę kosztów finansowania, (2) zmianę wartości pojazdów używanych, (3) zmianę kosztów ubezpieczenia (4) zmianę kosztów serwisowania pojazdów, (5) zmianę kosztów transferu pojazdów, (6) zmianę podatków od środków transportu i innych opłat obowiązkowych ponoszonych przez Wynajmującego.

Ponieważ w Polsce taki wskaźnik nie występuje, przy wynajmie długoterminowym pojazdów zastosowanie znajdują inne, ogólnie dostępne wskaźniki. To w jaki sposób są stosowane określają warunki umowy najmu, uzgodnione przez Strony.

Start i miesiąc waloryzacji

Jako rozpoczęcie naliczania upływu czasu, wyznaczającego moment indeksacji, stosuje się miesiąc zawarcia umowy najmu lub miesiąc dostawy pojazdu. Pierwsza indeksacja następuje najczęściej po upływie 12 miesięcy od jednego z w/w zdarzeń, lub w konkretnym miesiącu, niezależnie od tego ile miesięcy upłynęło w pierwszym okresie. Możemy bowiem uzgodnić z Klientem że indeksacji czynszu dokonywać będziemy dla wszystkich pojazdów np. w styczniu każdego roku. Żeby dokonać zmiany czynszu od 1 stycznia należy bazować na listopadowym wskaźniku inflacji, który powinien być znany do końca grudnia. Jeżeli pojazd jeździ w umowie już kilka lat to będzie to waloryzacja za okres 12 m-cy (od listopada do listopada) natomiast gdy pojazd został przekazany do najmu w ciągu danego roku, to pierwsza waloryzacja będzie dotyczyła okresu np. 7 miesięcy dla pojazdu dostarczonego w kwietniu (kwiecień – listopad) lub 2 miesięcy dla pojazdu dostarczonego we wrześniu (wrzesień – listopad).

Nasza uwaga skupia się głównie na inflacji, która dominowała w minionych latach. Ale nie wolno zapominać o deflacji, która w naszej gospodarce wystąpiła w latach 2014-2016 i może nastąpić ponownie. W przypadku spadku cen towarów i usług, a tak naprawdę w przypadku ujemnego wskaźnika stanowiącego podstawę do indeksacji czynszu, czynsz najmu należy obniżyć. 

O ile zawiadamianie o indeksacji czynszu zazwyczaj nie wymaga aneksu do umowy, o tyle dobrym zwyczajem jest informowanie Najemcy o zmianie wysokości czynszu z pewnym wyprzedzeniem, w formie raportu, a także umożliwienie dostępu do umów najmu w zakresie danych dotyczących waloryzacji.

Oprócz indeksowania czynszu najmu, w całości lub części, waloryzacji powinny również podlegać stawki za przekroczenie parametrów limitowanych (przebieg, czas pracy) oraz wysokości udziałów własnych w szkodzie. Oczywiście w stopniu, w jakim mają one wpływ na koszt najmu.

Zarówno Parametry limitowane jak i Udziały własne w szkodach będą tematami następnych artykułów Akademii Wynajmu Pojazdów Użytkowych.